Ипотека — всё? Эксперты рассказали, какими проблемами обернется отмена банковских комиссий по льготным кредитам

Два крупных российских банка объявили об отмене комиссии, которую в последнее время взимали за выдачу кредитов по льготным ипотечным программам. При этом она нередко закладывалась в стоимость недвижимости, повышая ее.

Ранее на недопустимость таких комиссий указал Владимир Путин, поручив «навести порядок в сфере семейной ипотеки». Первыми на призыв президента откликнулись «Сбер» и ВТБ. При этом руководители банков уже заявили, что этот отказ обернется новыми проблемами.

«Будем отменять, но это приведет к тому, что резко упадет объем выдачи ипотеки. Просто банки не могут выдавать ипотеку себе в убыток, а она сегодня убыточна. Это был способ удержать как-то объемы выдачи ипотечных кредитов», — заявил глава «Сбера» Герман Греф в интервью Павлу Зарубину.

Руководитель ВТБ Андрей Костин в разговоре с журналистом отметил, что банки и сами не очень хотели вводить комиссии, но были вынуждены это сделать «не от хорошей жизни».

Как скажется на ипотечном рынке отказ крупных банков от комиссий, последуют ли их примеру другие и станет ли теперь сложнее взять ипотеку, мы обсудили с экспертами рынка. В материале наших коллег из E1.RU — ответы на главные вопросы.

«Шаг горячо ожидаемый — и вместе с тем неоднозначный. Меня саму эти банковские комиссии всегда возмущали: несправедливо, что льготную ставку людям приходится фактически покупать, причем платить немаленькие суммы. Но просто их отменить — не значит решить проблему. Очевидно же, что при ключевой ставке в 21% семейная ипотека под 6% — это для банков глубоко убыточный продукт», — говорит директор агентства недвижимости «Метражи» Екатерина Торопова.

С этим согласна и Екатерина Мишина, основатель компании «Центр ипотечного кредитования» и руководитель направления Metr.broker компании Metr.club. При этом она объяснила, как устроен процесс выдачи льготной ипотеки и зачем банкам вообще понадобилось вводить комиссии.

«Банки выдают семейную ипотеку под 6%, Минфин им возмещает недополученные проценты исходя из расчета: ключевая ставка плюс 3% по семейной ипотеке на покупку квартир и плюс 3,5% по программе на ИЖС по той же программе. Итого банки выдают семейку „де факто“ под ставку 24–24,5%. Казалось бы, на этих 3–3,5% банк и должен зарабатывать. Но сложилась ситуация, при которой стоимость привлечения средств стала „дорогой“ для банка, то есть мы видим, что, например, вклады банки привлекают под те же 24% годовых.

Существует также обязательное требование к резервированию части средств, привлеченных от вкладчиков, в размере 4,5% от величины вклада. То есть банк «зарабатывает» не на всем размере размещенных средств вкладчика, но доходность начисляется на всю сумму вклада, и потому реальная ставка по вкладу для кредитора составляет чуть выше заявленной перед клиентом», — пояснила Екатерина Мишина.

По мнению Екатерины Тороповой, у других банков практически не останется возможности не последовать примеру «Сбера» и ВТБ.

«Если крупнейшие игроки отменяют комиссию, сохранить ее в меньших банках будет сложно — репутационно и политически», — отмечает она.

У Екатерины Мишиной другое мнение на этот счет. По ее словам, обсудив ситуацию с представителями других банков, вывод она сделала такой: никаких планов по отмене комиссий у них нет.

Вероятнее всего, печальный прогноз Германа Грефа себя оправдает, и объемы выдачи кредитов по льготным ипотечным программам действительно уменьшатся. При этом вполне осязаем и риск того, что ту же семейную ипотеку просто перестанут одобрять.

«У банков логика простая: если программа невыгодна, она будет свернута или усложнена до предела. Будет расти первоначальный взнос, ужесточатся требования к заемщикам, появятся скрытые ограничения. Формально ипотека останется, а получить ее будет крайне трудно. По сути, эта ситуация парадоксальна: решая одну проблему, мы рождаем другую», — говорит Екатерина Торопова.

«Я ожидаю, что будет много комментариев о том, что банки „наживаются“ на заемщиках, и раз сказано было отменить — значит, отменят и нагрузка на заемщика снизится, как умозрительно можно предположить. Да, уже было объявлено об отмене субсидий, тем более это административное решение. Экономика же процесса при этом не изменится. То есть выдачи будут сокращаться существенно, я полагаю. Вмешательство в рыночные механизмы нерыночными (административными) инструментами всегда приводит к деструктивным последствиям», — отмечает Екатерина Мишина.

По ее словам, уровень одобрения сохранится на прежнем уровне для тех клиентов, кто будет покупать квартиры, находящиеся на проектном финансировании того же банка, где берет ипотеку заемщик.

«Тут простая логика: застройщик берет очень крупный кредит в банке (это могут быть миллиардные суммы), и ставка по проектному финансированию (ПФ) снижается за счет наполнения эскроу-счетов, то есть за счет приобретения объектов недвижимости у данного застройщика. Другими словами, банк „перекладывает“ очень крупный кредит для застройщика во много мелких кредитов физических лиц. Потому поддержание банком продаж у застройщиков на своем проектном финансировании — логично», — поясняет Екатерина Мишина.

«Сегодня клиенты будут выбирать банки без комиссий, что обоснованно и логично, но для большинства заемщиков это будет, увы, пустыми надеждами. Могу сказать, что и сейчас есть банки без субсидий, то есть можно купить объект без удорожания — достаточно глубоко изучить рынок. Для тех же проектов, которые не на ПФ банка, ситуация может быть куда хуже с точки зрения одобрений заемщиков», — добавляет Екатерина Мишина.

В пример эксперт приводит ситуацию, которая была в начале 2025 года: субсидий тогда не было в большинстве банков, и уровень одобрений был низким. Когда банки стали один за другим вводить комиссии, выправилась и ситуация с процентом одобрения.

«Мы видели в начале года интересную тенденцию — своего рода игру в поддавки банков, когда они как бы уступали долю рынка в льготных программах, не будучи заинтересованными в наращивании портфеля по такого типа кредитам и не имея на тот момент дополнительных инструментов монетизации», — вспоминает Екатерина Мишина.

Она отмечает, что комиссии позволяли поддерживать продажи в ипотеку на уровне, а теперь этот уровень ощутимо снизится.

«„Костыли“ в виде искусственной отмены комиссий приведут к усилению торможения ипотечных сделок и, скорее всего, будут иметь временную меру, пока их не заменят другие инструменты возмещения недополученных доходов. Дождемся воззвания уже самих застройщиков к регулятору рынка или „распределителю“ финансов — Минфину — за увеличением компенсации банкам по такого типа кредитам», — подчеркивает Екатерина Мишина.

По мнению Екатерины Тороповой, возможно, более логичным и полезным для рынка было бы скорректировать ставку по льготным программам. Если бы ее подняли на уровень 10–12%, то государству было бы проще субсидировать разницу, а банки не работали бы в убыток.

«Это был бы компромисс, где все получают пусть не максимум, но хотя бы что-то, а сейчас мы рискуем остаться вообще без инструмента. Да, правительство обещает пересмотреть бюджет и найти средства. Но если их не нашли раньше, откуда они вдруг появятся сейчас? Геополитический расклад, расходы, приоритеты — всё пока осталось на своих местах. Если деньги для субсидирования семейной ипотеки в бюджете всё-таки найдутся, это был бы, конечно, идеальный вариант. Но я бы на это сейчас сильно не надеялась», — подчеркивает эксперт.

Сами застройщики с облегчением выдохнули после новостей об отмене комиссий, но вот слова о том, что вслед за этим ипотеку по льготным программам станут выдавать меньше, вызывают у них серьезные опасения.

«То, что банки перестанут брать сумасшедшие деньги в виде комиссии в 10–15% от стоимости кредита — это очень хорошо, потому что это было достаточно тяжелое бремя. Но для нас, безусловно, падение объемов выдачи ипотеки будет являться еще большей проблемой, чем наличие комиссий. Даже сейчас объем выдачи семейной ипотеки крайне мал, и, конечно же, это проблема. Я считаю, что президент и куратор строительной отрасли Марат Хуснуллин должны обратить серьезное внимание на эти фразы [Германа Грефа], если и без того слабые темпы выдачи „семейки“ еще упадут — это будет вообще катастрофа», — комментирует ситуацию гендиректор компании «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер.

По его словам, банки сейчас и без того зарабатывают достаточно и могут позволить себе продолжить выдавать кредиты по льготным ипотечным программам в прежнем объеме.

«Я считаю, что нужно заставлять банки делать свою работу, они и так везде зарабатывают. Прибыль у банковского сектора сейчас рекордная, а теперь они плачутся, что им что-то невыгодно. Очень в этом сомневаюсь», — добавил Владимир Городенкер.

Если цены на квартиры в новостройках выросли из-за банковских комиссий, то снизятся ли они теперь? Такой шанс есть, однако это вряд ли спасет рынок, если заявки по льготной ипотеке просто перестанут одобрять.

«Российский рынок первички — это гибкий, но довольно инерционный организм. Если спрос резко упадет, девелоперы будут играть на понижение — но точечно, через скидки. Правда, непонятно, кому в этом случае предлагать квартиры со скидками, если льготная ипотека фактически перестанет работать. А тем, кто покупал за наличку, объекты и раньше обходились дешевле, чем покупателям с ипотекой», — считает Екатерина Торопова.

Екатерина Мишина назвала несколько вариантов того, как могут развиваться события после отмены субсидий у ВТБ и «Сбера». Ниже приводим ее слова:

• возможно повышение стоимости лотов у большинства застройщиков на величину субсидии с тем, чтобы «скрыть» оплату комиссии банку. Ведь как раз повышение стоимости объекта и стало основным аргументом ЦБ в сторону банков и застройщиков. Стало быть, стоимость уже будет с учетом комиссии и формально меняться не будет, но возможна, например, скидка за наличные;

• еще один инструмент — оплата не комиссий между застройщиком и банком, а покупка продуктов (например, дорогих аккредитивов) со стороны клиента. Этот инструмент используется уже сейчас отдельными банками;

• сегодня по технологии оплата субсидии банку происходит от застройщика и «сидит» в цене объекта. Но существуют банки, которые позволяют приобрести объект недвижимости без удорожания его стоимости, ведь оплату производит уже сам клиент;

• клиенты, получившие отказы по ипотеке, сегодня будут «навигироваться» застройщиками на рассрочку. Опять-таки спорный и особенно сегодня обсуждаемый инструмент продаж для застройщика, потому как таковой продажи нет, ведь полного расчета по сделке не происходит и эскроу-счета не наполняются, что не снижает кредитную нагрузку на самого застройщика.

При этом сложнее всего, по словам Екатерины Мишиной, придется подрядчикам в сегменте индивидуального жилищного строительства, потому что тут у застройщиков нет возможности «играть с ценой», как у компаний, работающих на рынке новостроек.

«Сектор ИЖС по ряду причин сегодня и так максимально пострадавший, и, скорее всего, кредитование на ИЖС еще больше просядет. Клиенты и подрядчики будут ждать и хотеть ипотеку без комиссий. Нарастет поток в банки без них („Сбер“ и ВТБ) — эти банки и без того были лидерами по количеству заявок в силу узкого количества кредиторов по программе и по причине высокой доли проникновения в рынок самих кредиторов. Мы помним „игру“ выдачи без комиссий от ВТБ, тогда доля одобрений была не более 10 от общего числа заявок. Смело можно прогнозировать такую же перспективу», — добавляет эксперт.

«В ИЖС, можно полагать, максимальный трафик пойдет в банк „Дом.РФ“. „Альфа Банк“ также примет на себя долю, но там по сравнению с „Дом.РФ“ куда более высокие субсидии и нет инструментов кредитования подрядчиков. Также на рынке в этом сегменте есть иные кредиторы, но они с куда меньшими аппетитами по объемам выдач, чем указанные выше банки, и имеют региональную локализацию, то есть не представлены на всей территории России. Получается, ИЖС столкнется с новой проблемой — отсутствием комиссий банков, что звучит весьма парадоксально», — подчеркивает Екатерина Мишина.

Прочитайте также обо всех подводных камнях IT-ипотеки, о том, оправдает ли себя расширение семейной ипотеки на вторичку и о сельской ипотеке, которую воскресили, но которая так и не заработала.