Кредит «на блюдечке»

Ипотечный брокер – явление пока непривычное. Задача специалистов – подобрать максимально выгодный кредит под конкретного человека – в зависимости от его достатка и запросов.

В принципе, разобраться в многообразии предложений на ипотечном рынке можно при помощи риелторов, через которых будет покупаться квартира, или самостоятельно – собрав информацию по банкам и посидев с калькулятором. Это самые распространенные пути, проблема только в том, что риелтор больше заинтересован в продаже квартиры, а не в подборе наиболее выгодной процентной ставки. А своими силами какие-то варианты можно упустить.

Процедура подбора ипотеки выглядит следующим образом: после рассказа о ситуации брокер предлагает наиболее выгодный кредит. При этом изначально будет известен размер первоначального взноса, ежемесячных платежей, все дополнительные расходы. Если условия устраивают, необходимо собрать документы, которые требует банк – в каждом из них они немного отличаются. В банк их подает уже ипотечный брокер. Естественно, удовольствие это не бесплатное – средние расценки составляют от одного до трех процентов от размера кредита, но деньги брокер получит только после того, как банк подтвердит свое согласие.

Как правило, о том, чтобы оформить ипотеку задумываются пары в озасте около 30 лет с доходом 20-30 тысяч рублей в месяц. Большие сбережения тоже есть далеко не у всех, поэтому мы решили рассмотреть вариант, когда молодым удалось скопить порядка 200 тысяч. Как правило, для них главное – иметь собственное жилье: обычно начинают с однокомнатной квартиры.

«Ипотеку на двух-, трехкомнатные квартиры по цене от 2 000 000 до 2 600 000 молодой семье при таких исходных данных вряд ли удастся получить. Первоначальный взнос должен быть не менее 10%, – рассказывает генеральный директор компании «Финэксперт» Константин Исаенков. – Однокомнатную квартиру в среднем можно купить от 1 200 000 до 1 600 000 рублей, если не брать более дорогие варианты в центре города. Но это молодой семье, как правило, и не нужно, поскольку надо учитывать, что в течение всего времени выплат по ипотеке на руках должны оставаться средства, достаточные для нормальной жизни».

Для нашей условной молодой семьи брокеры буквально за пять минут подобрали предварительный вариант кредита. При средней цене квартиры 1 400 000 рублей и первоначальном взносе 12%, минимальная процентная ставка составит 11,75%. Все имеющиеся у семьи сбережения внести в качестве первоначального взноса не получится – 35 000 рублей нужно оставить на различные выплаты по оформлению кредита. Из них самые крупные – это комиссия банка за выдачу кредита – чуть более 12 000 и оплата комплексного ипотечного страхования, куда входят страховка жизни и трудоспособности, квартиры и страхование права собственности (на случай, если кто-либо еще сможет доказать права на эту квартиру) – всего около 13 500, которые нужно выплачивать ежегодно в течение всего срока кредита.

Нужно учитывать и другие дополнительные выплаты – в частности, за открытие счета, за аренду депозитной ячейки, если в этом существует необходимость, часть банков берет одну-две тысячи за рассмотрение заявки на ипотеку. Существуют и так называемые скрытые платежи – в частности, когда банк взывает некоторой процент при каждом погашении задолженности, однако такая практика есть далеко не везде. Обнаружить скрытый платеж можно, суммировав все ежемесячные платежи.

Подтвержденный ежемесячный доход семьи в нашем случае должен быть не менее 25 500 рублей, при этом из них 12 700 нужно будет ежемесячно вносить на погашение кредита и процентов на него. Переплата по кредиту составит за все 20 лет более 2 500 000 рублей.

«Сократить размер ежемесячных выплат и переплаты можно, внеся больший первоначальный взнос. Если у семьи, например, есть машина, которую можно продать. Таким образом на руках окажется не 200 000, а 300 000 – ежемесячный платеж будет уже на тысячу рублей ниже, переплата уменьшится на 200 000 и составит 2 300 000. Если срок ипотеки меньше, то выплаты сверх стоимости квартиры будут не столь велики, однако я считаю, если при той же процентной ставке можно взять кредит на более длительный срок, этим лучше воспользоваться, – советует Константин Исаенков. – При этом нужно убедиться, что кредитом предусмотрено досрочное погашение без штрафов. Как правило, это возможно спустя какое-то время после получения кредита: в зависимости от условий кредитного договора срок может колебаться от шести до 12-ти месяцев. Есть банки, где этот срок больше. В случае, когда у семьи появляются деньги, это идеальный вариант. Если же расплатиться заранее не удастся, при долгосрочном кредите ежемесячные платежи не так велики. После получения одобрения на получение ипотечного кредита в банке у заемщика есть три-четыре месяца, в течение которых нужно подобрать квартиру».

Система начисления процентов может быть двух видов – аннуитетная (равными долями) и дифференцированная. Вторая несколько выгоднее. В среднем, при дифференцированных платежах квартира в ипотеку выйдет в 2,5 раза дороже, а при аннуитетных – в три. Однако дифференцированная система для семьи тяжелее, так как на первых порах приходится выплачивать большую сумму, чем при аннуитетном платеже. Например, в нашем случае первый ежемесячный платеж составил бы около 20 000 рублей, а значит, при доходах меньше 40 000 банк на таких условиях кредит просто не выдаст.

Нередко бывает, что семья или один заемщик не может официально подтвердить свои доходы, хотя фактически взять ипотеку он в состоянии. Вариант можно найти и в этом случае. В некоторых банках есть программы, по которым можно получить ипотечный кредит и без официального подтверждения доходов. Естественно, что при кредитовании без подтверждения доходов квартира будет находиться в залоге у банка до полной выплаты ипотеки, так же как и при обычном ипотечном кредитовании. Интересно, что ставка при этом будет не намного выше – от 12% годовых.

Если, наоборот, у молодой семьи уже есть какая-то недвижимость – например, однокомнатная хрущевка, то в ипотеку можно оформить уже «двушку». В этом случае брокер может посоветовать два варианта, у каждого из них есть свои плюсы и минусы: когда семье есть где, помимо старой квартиры, пожить некоторое время – например, у родственников, то ее можно сначала продать, полученные средства внести в качестве первоначального взноса и оформить ипотеку под более низкий процент. Здесь сохраняется одна опасность – что между продажей старой и покупкой новой квартиры стоимость квадратного метра резко возрастет.

Второй вариант – продавать хрущевку, уже получив одобрение в банке и оформив в залог приобретаемую квартиру. В договоре указывается срок, в течение которого должна быть совершена эта сделка. Как правило, отсрочка составляет от шести до 12-ти месяцев. По мнению специалистов, этот вариант не очень популярен, однако есть те, для кого он стал удачей, поскольку цены на жилье успели подняться, и старую квартиру удалось продать гораздо выгоднее.

Помимо местных банков, интересные программы ипотечного кредитования представляют и московские компании, в частности «Абсолют-банк», «Городской ипотечный банк», «Банк Москвы», «Кредит Европа Банк», банк «Уралсиб», «ВТБ-24» и «Альфа-банк».