В ипотеке зреет новый «пузырь»?

Рынок ипотечного кредитования набирает упущенные в кризис обороты. Банки снижают процентные ставки и делают условия кредитования более лояльными, что в конечном счете приводит к оживлению спроса со стороны граждан. Между тем до массовости ипотека пока не дотягивает. В первую очередь мешают высокие цены на жилье и отсутствие у банков дешевых долгосрочных ресурсов. Если ситуация не изменится, на рынке недвижимости вновь будет раздуваться «мыльный пузырь», как это было до кризиса. По итогам первого квартала 2010 года число ипотечных сделок в России выросло вдвое относительно показателей за аналогичный период прошлого года. Статистика кредитования Банка России свидетельствует о том, что за три первых месяца было выдано займов на сумму 58,1 млрд рублей, из них жилищных – на сумму 48,9 млрд рублей. Большая часть выданных кредитов приходится на Сбербанк. Крупнейшим банком страны за первый квартал было выдано жилищных ссуд на сумму 29,7 млрд рублей. В первом квартале 2009 года статистика была менее впечатляющая: российскими банками было выдано кредитов на сумму 29,8 млрд рублей, в том числе ипотечных займов на сумму 24,9 млрд рублей. Банкиры уверяют, что рынок ипотечного кредитования практически восстановился, и вскоре объемы кредитования достигнут докризисного уровня. «Ситуация на рынке ипотечного кредитования постепенно улучшается: тенденция проявилась еще в прошлом году и связана с постепенным изменением условий кредитования – снижением процентных ставок, уменьшением первоначального взноса, увеличением срока действия положительного решения. К тому же, требования к потенциальным клиентам становятся лояльнее», – говорит начальник отдела ипотечного кредитования филиала банка ВТБ 24 Лина Хуснутдинова. По словам эксперта, наиболее «провальный» результат в прошлом году наблюдался в третьем квартале, но уже к концу года ситуация выровнялась. «В апреле количество и объемы выданных кредитов существенно выросли, и мы ожидаем во втором квартале лучших за последний год результатов продаж», – отмечает Лина Хуснутдинова. Отчасти рост кредитования связан с оживлением ситуации в строительном секторе. Если в прошлом году большая часть строек была заморожена, то сейчас многие строительные компании, которые имели инвестиционные проекты, начатые еще до кризиса, завершают строительство и сдают дома. «Объем ипотечного кредитования растёт с лета прошлого года, но этот рост следует назвать только реанимацией рынка, – уверен генеральный директор компании «Кредитный и финансовый консультант» Александр Гребенко. – В 2010 году восстановление продолжается, однако рассчитывать на значительный рост спроса в ближайшие месяцы на ипотечные кредиты со стороны потребителя не приходится, так как покупательская способность россиян ограничена. Реальный рост начнётся не раньше 2011-12 годов». Существенным препятствием для развития ипотечного кредитования, по мнению заместителя председателя правления Абсолют Банка Эмиля Юсупова, является то, что большинство банков по-прежнему не видят источников для получения длинного и дешевого фондирования. Именно поэтому ставки по ипотеке в России сегодня хотя и близки к докризисному уровню, однако все же значительно выше, чем в европейских странах и США. «В России необходимо создавать условия, в которых банки смогут привлекать дешевое долгосрочное фондирование: использовать средства пенсионного фонда, проводить внутреннюю секьюритизацию под поручительство АИЖК, а также внешнюю секьюритизацию, – говорит Эмиль Юсупов. – Проблема доступности ипотеки не решится в одночасье, необходим системный подход, активное участие государства». Однако перспективы у ипотеки, по его словам, есть, поскольку жилищный вопрос в любые времена остается для людей одним из самых важных. В первом квартале ставки по ипотеке снизились в среднем на 3-4 процентных пункта, и сегодня минимальная ставка по кредиту на приобретение жилья на вторичном рынке составляет 9,35% годовых в рублях. «Если год назад ставки являлись заградительными – минимум 15% в рублях и 13% в валюте, то сейчас они снизились до 11,5% и 9% соответственно, – отмечает генеральный директор ипотечного брокера «Фосборн хоум» Виктория Ракова. – Уменьшился первоначальный взнос с 40% до 20%, изменились требования к размеру дохода. Так, если год назад ежемесячный платеж не должен был превышать 40%, то сейчас - 50%, а в некоторых случаях и 60%». Согласно данным анализа компании «МИЭЛЬ-Новостройки», весной ипотечные ставки отставали от докризисных показателей всего на 2-3% годовых, средняя ставка по кредиту на покупку квартиры в новостройке в апреле составила 15-16% в рублях и 12,5-13% в иностранной валюте. «Снижение процентных ставок до приемлемых 10-13% делают возможным реабилитацию рынка ипотеки, – уверяет заместитель управляющего филиалом Промсвязьбанка Олег Гриценко. – Однако одного снижения ставок для его полного восстановления недостаточно, необходимо наличие платежеспособного спроса. Это задача макроэкономический характера, и решить её гораздо сложнее. Поэтому в ближайшем будущем стоит ожидать усиления банковской конкуренции в борьбе за качественного заемщика с хорошей кредитной историей и достойной заработной платой». По словам Олега Гриценко, к концу года ставки по ипотечным кредитам могут снизиться максимум на 1,5-2%. «С апреля 2009 года Банк России 13 раз снижал ставку рефинансирования – до рекордных 8% годовых. Во многом под влиянием этого с начала года наблюдается планомерное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам, – комментирует генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Мария Литинецкая. – Для усиления привлекательности ипотеки годовая процентная ставка по кредиту в рублях должна составлять не более 14-15% на инвестиционный период и 12-13% после оформления права собственности. По долларовому кредиту – 11-12% и до 10% соответственно. При этом подобные меры должны сопровождаться увеличением предложений на рынке жилья, иначе есть риск очередного роста цен на жилье. И, безусловно, помимо мер по улучшению условий кредитования, принимаемых как на государственном уровне, так и на уровне отдельных банков, восстановление ипотеки зависит от финансового состояния заемщиков и их уверенности в будущих доходах». Банки стали более лояльны и к подтверждению дохода. К примеру, некоторые кредитные организации разрешили в качестве формы подтверждения дохода предоставлять не только справки по форме 2-НДФЛ, но и по форме банка либо в произвольной форме. Однако для заемщика с «серым» доходом ставка по кредиту увеличивается примерно на 2% годовых. Пока ипотеку позволить себе может лишь ограниченный круг людей с достаточно высоким доходом. «Чтобы ипотека стала массовой, необходим прорыв в области жилищного строительства, за которым последует снижение цен. Кроме того, нужно создать условия, в которых банки могли бы привлекать дешевые долгосрочные ресурсы. В противном случае на рынке недвижимости будет раздуваться «мыльный пузырь», как это было до кризиса», – говорит Эмиль Юсупов. «Как правило, на данный момент за ипотечными кредитами на приобретение квартир на вторичном рынке жилья обращаются молодые семьи, за кредитом под залог имеющегося жилья – люди среднего возраста, имеющие уже в собственности недвижимость и оформляющие кредит для крупных потребительских расходов», – комментирует Лина Хуснутдинова. По словам представителей банков, сейчас наиболее востребованы небольшие суммы займов, средняя сумма ипотечного кредита варьируется от 800 тысяч до 1 млн рублей. «Как правило, клиенты сейчас стараются улучшить жилищные условия, меняя однокомнатные или двухкомнатные квартиры на квартиры большей площади», – отмечает Лина Хуснутдинова. По ее словам, при покупке первичного или вторичного жилья наиболее востребованы кредиты сроком на 15-20 лет. Согласно оценкам аналитиков «МИЭЛЬ-Новостройки», для получения жилищного займа средний совокупный ежемесячный доход семьи должен составлять порядка 60-70 тыс. рублей. Помимо роста объемов кредитования и снижения процентных ставок на рынке ипотеки наметились и другие положительные тенденции. По оценкам аналитиков, объем просроченной задолженности стал расти меньшими темпами. Так, по данным Банка России на 1 апреля этого года, просрочка по кредитам населения составила 7,3% или 37 млрд рублей, что на 0,5% больше, чем в начале января 2010 года. В прошлом же году темпы роста варьировались от 5% до10%. Банкиры надеются, что тенденция к снижению уровня просроченной задолженности продолжится и в дальнейшем. Безусловно, сейчас рынок ипотечного кредитования обладает значительным потенциалом роста. Однако существенного снижения процентных ставок по ипотеке в ближайшее время не произойдет, ведь ставки уже сейчас близки к докризисному уровню. Тем не менее оживление спроса будет стимулировать появление новых интересных программ и оживит конкурентную среду.