Люди с титулом. Как работает страхование права собственности и защитит ли оно от «эффекта Долиной»

Россияне стали чаще обращаться за страхованием титула — права собственности на недвижимость. Оно защищает от признания сделки недействительной в судебном порядке. Если это произойдет, страховая компания выплатит несостоявшемуся собственнику компенсацию. Сейчас юристы называют это одним из способов защититься при покупке квартиры от «эффекта Долиной», хотя стопроцентных гарантий, разумеется, никто не даст. Как работает титульное страхование, сколько оно стоит и поможет ли в случае, если жертва мошенников вдруг прозреет и потребует свою бывшую квартиру обратно, — в материале «Фонтанки». Что за титул и зачем его страховать Титул — это право собственности на недвижимость: квартиру, долю, дом или участок. Страховая компания проверяет объект и его историю: как переходило право, были ли споры, нет ли ошибок в документах. Так страховщик оценивает, насколько вероятно, что право собственности покупателя могут оспорить и признать сделку недействительной. Основной механизм таких споров — суд, хотя Росреестр тоже может аннулировать запись о праве при выявлении ошибок. Если риски слишком высокие или информации недостаточно, страховая вправе отказать в приеме объекта или рекомендовать выбрать другой. Важно понимать, что титульное страхование покрывает только те проблемы, которые возникли до покупки и могут привести к утрате или ограничению права собственности. Запросы выросли почти в 4 раза Услуга не новая. Долгие годы ею пользовались, чтобы обезопасить себя от «традиционных» нецифровых мошенников, внезапно обнаружившихся родственников продавца, имеющих право на спорный объект, и известий о его недееспособности. В последнее время интерес к этому типу страхования вырос на фоне оспаривания сделок пенсионерами — жертвами мошенников, но на самом деле тренд наметился еще раньше, в 2023–2024 годах. «В последние три года спрос на титульное страхование демонстрирует рост. Основной прирост пришелся на 2024 год: количество заявок на титульное страхование увеличилось на 80% по сравнению с 2023 годом. В этом году темпы роста спроса на добровольное страхование титула сохраняются. По нашему мнению, связано это в том числе с большим резонансом в прессе по так называемым сделкам Долиной, а также с увеличением доли объектов вторичного жилья в ипотечных сделках», — говорит Жанна Моторина, начальник Управления андеррайтинга ипотечных и титульных рисков компании «Росгосстрах». «До сентября вне „ипотечных“ программ заключались единичные договоры страхования права собственности. За последние два месяца число котировок по таким полисам, не связанным с оформлением ипотеки, выросло почти в четыре раза, — отмечает управляющий директор „Ренессанс страхования“ Артем Искра. — Причина — широко освещаемые в СМИ случаи лишения покупателей квартир права собственности судами».«В последнее время интерес к титульному страхованию со стороны частных лиц и профессионалов рынка — риелторов и агентств недвижимости — заметно растет, — подтверждают и в СОГАЗе. — Наибольшую значимость этот продукт приобретает при сделках со вторичным жильем, где выше вероятность столкнуться с мошенническими схемами или претензиями третьих лиц на объект». «Фонтанка» посвятила уже несколько материалов нашумевшей проблеме, с которой сталкиваются добросовестные покупатели недвижимости по всей стране. Если раньше человек продавал квартиру и отправлял полученные в результате сделки деньги мошенникам, а потом, осознав, что его обманули, пытался вернуть имущество, он не мог этого сделать. Предполагалось, что он по собственной воле, в здравом уме и памяти, совершил сделку и может нести ответственность за свои действия. Правила игры перевернуло «дело Ларисы Долиной»: певица продала квартиру и перевела деньги от продажи мошенникам, но суд по ее заявлению признал сделку недействительной и постановил изъять объект недвижимости у покупательницы Полины Лурье. Другие жертвы мошенников стали ссылаться на дело как на прецедент, и некоторым удалось повернуть сделки вспять. В СМИ звучат цифры 3 тысячи, 7 тысяч, 10 тысяч пострадавших, но в Росреестре такие масштабы опровергают. «Мы как регистрирующий орган не подтверждаем даже 10% от того, что говорится. То есть не можем подтвердить даже 300 случаев по стране за последние три года, — заявил замглавы Росреестра Алексей Бутовецкий (цитата по „РГ“). — Управление Росреестра по Москве (где самая дорогая и самая интересная для мошенников недвижимость) подсчитало, что за последние три года есть 130 дел, где как будто бы участвовали мошенники. И в это число могут входить ситуации как с телефонными мошенниками, так и с „традиционными“ (когда подделывают паспорта, доверенности, выдают за хозяина жилья другого человека и прочее). И это очень незначительная доля от общего количества всех сделок с недвижимостью». Возможно, такие случаи действительно не носят массовый характер, но общественность они здорово напугали. Процентные ставки по рыночной ипотеке заградительные, условия по льготным программам ужесточаются, а покупка жилья на вторичном рынке — единственная возможность для многих улучшить жилищные условия. Как говорила «Фонтанке» ранее адвокат, кандидат юридических наук Наталья Шатихина, вернуть доверие к сделкам с недвижимостью можно было бы через страхование титула. Противоправные действия третьих лиц — один из рисков, которые оно покрывает. Поможет ли страховка от прозревших жертв мошенников Страховщики, понимая актуальность темы, указывают на своих сайтах крупными буквами, что страхуют от ограничения и прекращения права собственности вследствие совершения сделки под влиянием обмана или угрозы. «Часто из нашей практики в судебном порядке оспариваются сделки, совершенные с нарушением прав несовершеннолетних собственников, в результате мошеннических действий, включая подделку документов при осуществлении сделок с недвижимостью. Всё чаще мы встречаем решения суда о признании недействительными сделок по основаниям статей 177, 179 ГК РФ, когда сделка совершалась лицом, неспособным в момент ее совершения понимать значение своих действий, или когда продавец квартиры находился под влиянием обмана, насилия или угрозы. Все эти события покрываются договором титульного страхования», — отмечает Жанна Моторина. В «Ренессанс страховании» также подтвердили «Фонтанке», что титульное страхование покрывает в том числе случаи, связанные с обманом и воздействием злоумышленников. «Среди возможных причин решения суда может быть не только влияние мошенников на продавца, но и, например, банкротство любого из предыдущих продавцов, использование недействительной или аннулированной доверенности при заключении договора и другие причины», — добавили там. На ваше усмотрение При выдаче ипотеки банки обычно выставляют заемщику обязательное условие — необходимость застраховать предоставленное в залог имущество, — поскольку они хотят быть уверены, что в случае чего получат деньги назад. Также есть ряд необязательных страховок, которые заемщик может оформить добровольно. Их наличие влияет на процентную ставку по кредиту: чем меньше рисков будет видеть банк — тем более низкую ставку он может предложить. К ним относятся страхование жизни и страхование права собственности. Последнее может быть сразу прописано в договоре страхования недвижимости, а может быть оформлено в виде отдельного полиса. «Если клиент приобретает объект недвижимости в ипотеку, то большинство кредитных программ уже предусматривает возможность заложить на усмотрение заемщика в кредитный договор условия страхования титульных рисков. В этом случае договор страхования заключается в момент оформления кредитной сделки», — объясняет Жанна Моторина. Если клиент покупает квартиру за счет собственных денег или частично использует заемные, он может заключить договор добровольного страхования титула — на всю сумму сделки или на разницу между суммой кредита и реальной рыночной стоимостью квартиры. По словам эксперта, заключать договор целесообразно в момент оформления сделки или сразу после регистрации права собственности. Для этого в страховую компанию лучше обратиться заранее, потому что с ней нужно будет согласовать все условия и проект договора купли-продажи, чтобы неточности и ошибки не стали основанием для отказа. Обычно со страхованием титула не затягивают, но некоторые компании позволяют оформить полис в течение двух месяцев с момента регистрации права собственности в ЕГРН. Действующее несколько месяцев или лет право застраховать уже не получится, потому что чем дольше человек владеет объектом без споров, тем очевиднее, что рисков оспаривания уже нет. Если рисков нет, страховка бесполезна. Сколько стоит страховка В среднем страхование титула стоит от 0,2 до 0,4% от суммы, на которую застрахована квартира. Например, для квартиры стоимостью 6 миллионов рублей полис будет стоить примерно 12–24 тысячи рублей в год. Обычно договор заключают на три года — это связано со сроками исковой давности по Гражданскому кодексу. Если никто не оспорил сделку через три года, риск того, что это произойдет после, стремится к нулю (но, впрочем, как показывает судебная практика, никогда ему не равен). Страховая компания может применять повышающие коэффициенты при более высокой степени риска. Она зависит от правоустанавливающих документов и особенностей проведения сделки, отметил Сергей Юдочкин, управляющий продуктом Департамента личного страхования и страхования выезжающих за рубеж компании «РЕСО-Гарантия». На вопрос «Фонтанки», применяются ли повышающие коэффициенты к сделкам на вторичном рынке, где продавцы — пенсионеры, в «Ренессанс страховании» ответили отрицательно. «Но для принятия на страхование мы запрашиваем справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, а также необходимо врачебное свидетельство о состоянии здоровья», — отметили там. Подробнее о том, как получить такую справку в Петербурге и насколько она эффективна, «Фонтанка» писала здесь. «Если страховщик советует отказаться от выбранного объекта недвижимости, считая сделку высокорисковой, с нашей точки зрения, клиенту выгоднее найти другой объект, чем потенциально быть готовым потратить год-два на суды, в результате которых он может потерять приобретенное жилье — даже при получении страховой выплаты в дальнейшем», — считает Сергей Юдочкин. Обычно возмещается полная стоимость жилплощади. Если полис оформлен в рамках ипотечного страхования, заемщику выплачивают остаток его задолженности по кредиту. В процессе страховщик может настоять, чтобы страхователь дошел до апелляционной инстанции. Также он может отказать в компенсационной выплате, если докажет в суде, что при заключении договора клиент знал, что с объектом есть проблемы, но не уведомил компанию. На вопрос, как часто наступают страховые случаи по таким договорам, собеседники «Фонтанки» ответили лишь, что это зависит от качества андеррайтинга (проверки рисков). В одной из компаний признались, что к ним «заявлено несколько убытков, которые находятся на рассмотрении в судах».