«Сделка-то фиктивная!» На Урале семья купила квартиру и попала в беду — почему это может случиться с каждым

— Вся сумма за квартиру была нами выплачена, договор купли-продажи подписан. И вот выходим мы из МФЦ, а прежняя хозяйка квартиры заявляет: «Я никуда из своего дома не поеду, сделка-то фиктивная, я работала под прикрытием ФСБ!» Представьте: вы приобретаете долгожданную квартиру, отдаете за нее свои сбережения, вкладываете маткапитал. Перед вами адекватная хозяйка, которая предоставляет справку о полном психическом здоровье, но вдруг выясняется, что она — жертва мошенников, и вместо новоселья вас ждут долгие судебные тяжбы и расходы. Именно в такую беду год назад попала уральская семья. Наши коллеги из E1.RU рассказали ее историю, кажется, что обезопасить себя при покупке вторичного жилья просто невозможно. «Нормальный, адекватный человек» Год назад Светлана, жительница одного из городов Свердловской области, решила помочь дочери с зятем купить свою квартиру. У молодой семьи было двое маленьких детей — они планировали вложить в покупку маткапитал. У Светланы были накопления. Нашли по объявлению двухкомнатную квартиру в старом панельном доме за 2 миллиона 250 тысяч рублей. Созвонились с хозяйкой, договорились с риелтором, когда можно подойти посмотреть. «Квартира давно без ремонта, но чистая, опрятная, — рассказывает нам Светлана. — Хозяйка — пенсионерка, на тот момент ей было 73 года. Ухоженная, с макияжем и укладкой. Впечатление произвела самое хорошее: доброжелательная, общительная. Сказала, что продает, потому что уезжает. Провела по квартире, всё нам показала, рассказала про счетчики, что соседи хорошие, что в доме был капитальный ремонт. Я ей показала из ее окна свой дом, дом моей мамы, сказала, что выбираем специально место рядом, чтобы помогать с внуками. Про материнский капитал рассказала, про всё». Светлана объясняет, что живет в этом районе много лет и не раз видела хозяйку на улице, в магазине, хорошо знает некоторых ее соседей. «Одну из ее соседок расспросила про хозяйку, — продолжает она рассказ. — Та рассказала, что у нее очень приличная семья, алкашей-наркоманов нет, не затворники, сестра и внучка в Питере живут, сын в нашем городе, она постоянно помогает ему с внуком. До пенсии работала бухгалтером. Соседям она тоже рассказала, что уезжает. Куда — не сообщила, все предположили, что перебирается к сестре и внучке». Светлана и ее родные взяли две недели на раздумья, в итоге остановились на этой квартире. Для подстраховки покупатели попросили у пенсионерки справку о том, что она не состоит на учете у психиатра, и еще включили в договор дополнительный пункт: продавец гарантирует, что у него есть другое жилье и на улице после продажи он не останется. Договорились о сделке. Светлана перечислила деньги (1,6 млн из своих накоплений) на счет, который указала продавец квартиры. Подписали договор. «Поехали в МФЦ оформлять документы. Там два часа общались, пока ждали очереди, помню, спрашивали про межкомнатные двери. Нормальный, адекватный человек. И с сыном она в эти дни была постоянно на связи, говорила, что водит внука на тренировки. Ну ничего не настораживало! И цена за квартиру была не занижена, обычная рыночная, мы специально отсмотрели другие объявления», — снова вспоминает Светлана. Призналась, что работает под прикрытием ФСБ Через десять дней Социальный фонд перечислил оставшиеся деньги за квартиру (маткапитал). Вместе с риелтором покупатели поехали в МФЦ снимать обременение с квартиры — оно действует, пока не поступит вся сумма. Когда всё уже было подписано, пенсионерка на выходе из МФЦ сообщила, что никуда из своего дома уезжать не собирается: «Сделка-то фиктивная». Старушка призналась, что она работает под прикрытием ФСБ, и успокоила ошарашенных покупателей, что деньги, которые они отдали, лежат на «безопасном счете», и спецслужбы их обязательно вернут. «Я была в шоке, когда это услышала, — говорит Светлана. — Риелтор тогда убедила ее позвонить сыну и всё рассказать. После этого поехали в полицию». Развели пенсионерку по давно описанной схеме, о которой постоянно рассказывают и в СМИ, и в специальных памятках от полиции и банков: Позвонили по телефону, представились сотрудниками спецслужбы, убедили, что накопления на вкладе под угрозой, нужно перевести их на безопасный счет и помочь поймать преступников. Пенсионерка перевела все свои накопления. Потом ей сообщили: «Вашу квартиру хотят тайно продать, готовится сделка». Чтобы спасти жилье, надо взять злодеев с поличным, продать фиктивно квартиру, перевести деньги на безопасный счет. Не переживайте, вся сумма вернется покупателям… Было возбуждено уголовное дело, пенсионерку признали потерпевшей. Освобождать жилье она отказалась. Светлана обратилась в суд с иском о выселении, ведь она — честный покупатель. Хозяйка квартиры вместе с сыном подали встречный иск о признании договора купли-продажи недействительным. Светлана вспоминает процесс: «Самое поразительное: племянник пожилой хозяйки, бывший сотрудник правоохранительных органов, сам проводил профилактические беседы с людьми, предупреждал о мошенниках, о схемах. Он выступал свидетелем на суде. Сказал, что поздравлял тетю с 8 Марта, и как раз в это время она была на крючке. Ему показалось, что вела она себя странно, домой не пригласила. Другие свидетели (подруга и сын) тоже рассказали, что она в эти дни вела себя как-то не так, но ничего им не сказала». Суд назначил психиатрическую экспертизу. Эксперты сделали вывод, что на фоне гипертонии пожилой женщине «присущи тревожно-мнительные черты характера, склонность к навязчивым страхам и паническим реакциям», что «манипулятивное воздействие» усилило тревожность, поэтому в момент сделки хозяйка квартиры не отдавала отчет своим действиям. То есть признали несделкоспособность. Несделкоспособность — это неспособность понимать значение своих действий и руководить ими в момент совершения сделки. Причиной может быть не только психическое заболевание, но и временное расстройство — например, стресс, состояние опьянения, психологическое давление. Судебный процесс затянулся на год и проходил нервно. «Была реальная опасность остаться без жилья, без денег, что нам будут выплачивать с пенсии по три копейки десятки лет. Обвиняли, что это я подстроила всю эту „спецоперацию“», — вспоминает наша героиня. Светлана много лет работает руководителем отдела на местном заводе. «Я не олигарх, даже загранпаспорта нет, живу в однокомнатной квартире. У меня это все накопления. У дочери вложен маткапитал, государственные целевые деньги, это грозило штрафами, разбирательствами», — переживает она эту ситуацию. Вообще, можно было оспорить результаты психиатрической экспертизы, тем более что проводили ее амбулаторно, не в стационаре. Но покупатели не стали бороться за эту квартиру: говорят, даже если бы удалось добиться своего, жить там было бы не по себе после такой нехорошей истории. В итоге суд принял решение, которое более-менее устроило обе стороны. Он обязал вторую сторону перечислить всю сумму (2 миллиона 250 тысяч) на депозит суда и возместить покупателям судебные расходы. Сделать это нужно в течение определенного срока после вступления решения в силу. Пока Светлана с родными даже не думают о покупке жилья. За год цена на квартиры значительно подросла, а главное — они не знают надежных способов, как уберечься от подобных ситуаций. Получается, что не застрахован никто Уральский юрист Юлия Майорова, которая представляла в суде интересы Светланы и ее родных, подчеркивает, что добросовестные покупатели в таких случаях — такие же пострадавшие. «Если сторона по договору оспаривает сделку, так как сам продавец не отдавал отчет в своих действиях, то при вынесении решения суд обязан применить двустороннюю реституцию договора, то есть возврат сторон в первоначальное положение, — объясняет юрист. — Сделка недействительна, деньги должны быть возвращены. Но если у той стороны денег нет? В этом и вопрос». Действительно, проблема подобных ситуаций в том, что все накопления таких вот «агентов под прикрытием» выкачены мошенниками, к тому же на них часто висят огромные кредиты, также переведенные на «безопасные счета» по указанию преступников. Юлия Майорова поясняет, что в апреле этого года вышло постановление Конституционного суда. Оно как раз касается истребования имущества у добросовестных приобретателей, и решение там в их пользу. Обстоятельства дела похожи, только в роли имущества выступает не жилье, а автомобиль. «Конституционный суд всё подробно расписывает, указывая на спорные моменты: что добросовестный покупатель, который по итогу лишается и денег, и имущества, которое забирает потерпевший в рамках уголовного дела, такой же пострадавший. То есть у потерпевшего хотя бы есть право взыскать ущерб в рамках расследования уголовного дела. Часто призрачное право, но оно есть», — объясняет юрист. «Поэтому при принятии судами решений нужно соблюдать баланс, учитывать интересы добросовестных покупателей. Считаю, что в нашем случае было реально добиться передачи квартиры, но желание клиента — закон, — говорит эксперт. — Перечисление денег второй стороной на депозит суда — важный момент. Это стало гарантией того, что наш доверитель их получит, что вторая сторона не передумает. Социальный фонд по моему ходатайству объяснил, как вернуть средства маткапитала, и сохранил за доверительницей право на индексацию и повторную реализацию». Юлия признает, что у нее нет ответа на вопрос, как подстраховаться, чтобы не попасть при покупке квартиры в подобную беду. «Получается, не застрахован никто, — констатирует она. — Возраст людей, которые становятся жертвами мошенников, очень разный: и 18-летние, и 20-летние, и взрослые зрелые мужчины, работники предприятий, и пожилые люди. Это не зависит ни от возраста, ни от принадлежности к социальному слою, ни от образования — только от индивидуальных особенностей конкретного человека, его критического мышления. Даже если вы поставите условие, что продавец должен пройти комиссию или психиатра, это не спасет. Люди ведь уверены, что „работают под прикрытием ФСБ, полиции“. Они хоть что сделают, у них стоит задача продать квартиру, им внушили это». Но вот важный момент, на который обратила внимание наша собеседница в контексте описанной истории: «Разговаривайте с родителями. Вы должны знать всё, что они делают: где и сколько тратят на продукты, с кем говорят по телефону, какие передачи смотрят по ТВ. Установить программу на телефон сыну было бы дешевле, чем искать деньги матери на эту квартиру», — объясняет юрист. «Просите, чтобы при сделке были родственники продавца» Директор агентства недвижимости «Метражи» Екатерина Торопова комментирует эту историю как специалист в своей отрасли, а также дает советы, как максимально подстраховать себя. «Очень жаль покупателей — в этой истории они остались крайними, хотя старались действовать максимально осмотрительно. Проверили приватизацию, прописку, взяли справку из ПНД, поговорили с соседями. Женщина казалась вменяемой — ну кто бы мог предположить, что она считает себя агентом ФСБ „под прикрытием“»? — говорит наш эксперт. Екатерина отмечает, что в таких случаях покупателей ждет затяжное судебное разбирательство, и нужно доказывать собственную добросовестность. Например, если квартира продавалась существенно ниже рынка — а в подобных историях часто случается именно так — суд может посчитать, что покупатели недостаточно проверили ситуацию. «Я всегда говорю, что справка продавца из ПНД ничего не гарантирует. Она нужна для того, чтобы покупателю доказать свою добросовестность и осмотрительность, если дело дойдет до суда. Это просто один из документов для сделки. Если будет решаться вопрос о признании сделки недействительной, то всё будут решать итоги судебно-психиатрической экспертизы. Если квартиру продает пожилой человек — включайте максимум бдительности. Просите, чтобы при переговорах и сделке были родственники продавца. Учитывая реалии сегодняшнего дня, надо убедиться в том, что родственники настоящие: проверить документы, спросить соседей, знают ли они этих людей. Если продавец не согласен на присутствие родственников — это тревожный знак. Вероятно, стоит отказаться от такой сделки. Если ничего подозрительного вы не видите и готовы на сделку — то и в этом случае имеет смысл дополнительно застраховать титул (документ, доказывающий законное право на владение собственностью. — Прим. ред.) хотя бы на ближайший год. Это даст вам право на компенсацию при потере права собственности. Если вы покупаете квартиру у пенсионера, такая страховка лишней точно не будет». «Знакомая недавно рассказывала: хотела снять со счета деньги — ее полчаса допрашивали, всё ли в порядке, нет ли давления со стороны. А тут — никаких вопросов. Банк ведь тоже мог бы насторожиться. И нам всем надо в очередной раз вспомнить, насколько доверчивы и уязвимы пожилые люди. Мошенники обычно выбирают именно пенсионеров и используют те же шаблоны: „операция под прикрытием“, „никому не говорите“, „нужна помощь спецслужбам“. Рассказывайте своим родственникам о таких схемах — и не один раз, а регулярно. И внушайте: если звонит „ФСБ“, „Следственный комитет“, „прокуратора“, кто угодно — не надо молчать. Надо первым делом звонить детям или другим родственникам. Потому что иначе пострадают и они, и другие люди — как получилось с этими бедными покупателями», — заключила Екатерина Торопова. Откуда берутся безопасные счета Мы рассказывали историю екатеринбургского медика. Он живет в приюте для бездомных, Денис Борисович потерял две квартиры после общения с телефонными мошенниками. Схема развода точно такая же: «майор московской полиции» предложил поучаствовать в спецоперации и поймать преступников, которые якобы хотят тайно забрать квартиры. Медик точно так же оформил фиктивные, как ему внушили, сделки и перевел деньги мошенникам на «безопасные счета». Как нам признался сам Денис, о такой схеме он не слышал, потому что «не интересовался новостями». Подобные преступления проворачиваются с помощью огромной дропперской сети, которая опутала страну, это большая проблема. Дропперы — это это посредники в различных нелегальных схемах по выводу денег с банковских карт, которые они оформляют на свое имя и продают. Через них выводятся или обналичиваются крупные суммы. Эти и есть те самые «безопасные счета», куда переводят деньги жертвы мошенников. Мы делали подробный разбор о том, как людей втягивают в дропперство. Сейчас Госдума принимает законы по борьбе с этой проблемой. Во-первых, депутаты хотят запретить банкам выдавать банковские карты подросткам без родителей. Во-вторых, ввести уголовную отвественность за продажу карт. Прочитайте и покажите своим родным колонку бывшего опера о тайной формуле, по которой разводят аферисты. Ранее мы рассказывали, что в Югре снова выросли цены на квартиры в новостройках. Рассказываем, какова реальная стоимость квадратного метра в крупных городах региона.