Ближе к корням: россияне скупают землю

Россияне все чаще задумываются о покупке недорогого земельного участка в своем регионе. По крайней мере риелторы отмечают повышение покупательского интереса к этим объектам. О перспективах «земельной» ниши нашему сайту рассказали ведущие аналитики рынка. Не нужен мне берег турецкий Несмотря на упаднические настроения на рынке недвижимости, экспертам удалось отыскать перспективную нишу. Активность отмечают сегодня в загородном сегменте. Все больше покупателей, по их словам, присматривается к земельным участкам без подряда. По данным исследователей девелоперской группы ОПИН, доля таких сделок на первичном загородном рынке сегодня превышает 60%. «Сейчас, когда для россиян привычные недорогие страны для летнего отдыха ограничены, а курс доллара растет, цена заграничной поездки для всей семьи, это около 100 000 – 150 000 рублей, может быть сопоставима с бюджетом покупки загородного участка в проектах экономкласса», – поясняет руководитель аналитического центра компании ОПИН Денис Бобков в пресс-релизе своей компании. Специалист добавляет, что, покупая землю без подряда, клиент получает полноценный отдых на протяжении всего летнего периода взамен двум неделям на дорогом курорте. О трехкратном увеличении количества просмотров загородных объектов в феврале говорит генеральный директор «Группы Земер» Илья Терентьев. Заметили появление нового тренда и в компании Apple Real Estate: только в феврале количество запросов от клиентов на участки без подряда выросло на 4%. «Ситуация с возросшим курсом доллара и недоступностью пляжей Турции сделала дачный отдых более привлекательным для населения с невысоким уровнем дохода, особенно для семей с детьми, – комментирует эксперт отдела загородной недвижимости Apple Real Estate Татьяна Громова. – Экономвариант шести соток обойдется дачнику в 250-500 тысяч рублей, что составляет средний бюджет отпуска семьи из трех человек». В приобретении участка есть и свои минусы. Начинающим землевладельцам стоит заранее обдумать, потянут ли они его содержание в будущем и налоговое бремя. Отдавая за землю стоимость заграничной путевки, помните, что на постройку добротного дома придется потратить в 3-4 раза больше, в зависимости от наличия коммуникаций. Покупка участка в «чистом поле» может принести сюрпризы в виде нежданных соседей. Отсутствие централизованного застройщика грозит появлением стихийных строек вокруг вашего участка или появлением какого-либо предприятия, не всегда экологически безопасного. К тому же, по словам экспертов, стоимость участков хоть и растет год от года, но не настолько, чтобы покрыть ваши затраты на простаивающий кусок земли и принести большую выгоду. Для инвестиций с целью дальнейшей перепродажи по-прежнему рекомендуют небольшие квартиры в новостройках. Чистое поле для инвестиций Любопытно, что аналогичная ситуация на рынке загородной недвижимости наблюдалась в 2009 году, когда общество столкнулось с последствиями кризиса. Тогда спрос на дома и земельные участки в поселках вырос на 45%. Спустя годы ажиотаж утих, но новый кризис вернул популярность продукту – дабы сохранить рубли, россияне «оставляют» их в земле. Участки без подряда воспринимают не только как альтернативу заграничному отпуску, но и как способ сохранить сбережения семьи. Невысокий ценник позволяет, с одной стороны, вложить накопленные средства и стать землевладельцем, с другой – отложить возведение дома до лучших времен. Покупатели земли не хотят входить в кредиты и сталкиваться с ежемесячной проблемой ипотечника – где взять деньги для выплаты? В итоге строят по своему графику, не переживая, что процесс может затянуться на несколько лет. Отмечают, что тенденция коснулась не только бюджетных участков. С расчетом на будущее инвесторы вкладывают деньги и в землю элитных поселков. Начавшийся после новогодних праздников рост спроса подтвердили в отделе аналитики компании Privato Estate, которая работает с загородной недвижимостью бизнес- и премиум-класса. В консалтинговой компании Welhome в начале 2016 года зафиксировали двукратное повышение спроса. Доля земельных участков без подряда составляет 18% от общего объема сделок (для сравнения, год назад она была равна 3%). В декабре 2015 года президент РФ Владимир Путин предложил изымать не используемые по назначению сельскохозяйственные земли и продавать их гражданам для строительства частных домов. По словам главы государства, в регионах простаивают «миллионы гектаров», которые нужно вернуть в оборот. Владимир Путин поручил правительству к июню подготовить соответствующий пакет нормативных актив, чтобы уже в осеннюю сессию их рассмотреть. Лояльность продавца Не остались безразличны к покупательскому интересу и владельцы земель. Зимой, когда продажи «загородки» традиционно падают, застройщики поселков массово предлагали будущим лэндлордам скидочные акции и всевозможные подарки. По словам Татьяны Громовой, в результате средний ценник в этом сегменте упал на 25%. Но с наступлением строительного сезона он может вернуть себе потерянные позиции. По прогнозам ОПИН, цены на популярный продукт к лету могут вырасти на 10-15%. Еще одним маркетинговым ноу-хау прошедшей зимы стала длительная рассрочка, которую раньше в сегменте земельных участков вовсе не практиковали. В 2014 году, по словам управляющего партнера «Миэль-Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, продавец соглашался подождать полной выплаты денег за объект не больше года, а сейчас при условии первоначального платежа срок рассрочки увеличивается вдвое. «Это способствует частичному перетеканию спроса со вторичного рынка на первичный. Частному лицу продать участок за полную его стоимость стало тяжелее, нежели застройщику», – пояснил эксперт, добавив, что и отсутствие наличных денег перестало быть преградой для совершения сделки. По его словам, все большее распространение в сегменте загородной недвижимости получает бартер. Доля альтернативных сделок, когда городская квартира идет в обмен на частный дом, в «Миэль-Загородная недвижимость» сегодня достигает 70%. Также на участки и дачные домики сегодня активно меняют автомобили и гаражи. Мода на экологичность Если в Подмосковье загородные участки покупают больше для отдыха, то землевладельцы в регионах не против пройтись по ним с лопатами и вилами. На покупку собственных шести соток их толкает возможность получить фрукты и овощи, цены на которые в супермаркетах также существенно выросли в кризис. Сад и огород снова востребованы, причем даже у обладателей загородных объектов премиум-класса, – говорит руководитель отдела загородной недвижимости АН "Жилфонд" (Новосибирск) Александр Зверев. – После покупки они приглашают на участок не только ландшафтных дизайнеров, но и специалистов по выращиванию экологически чистых помидоров и огурцов». Еще одним фактором повышения спроса на «загородку», по словам экспертов, стали дороговизна жилья в многоквартирных домах и высокие ипотечные ставки. Застройщики даже в кризис не хотят снижать цены на свои объекты, а доверие к долевке оказалось подорванным. Россияне, оставшиеся один на один со своим квартирным вопросом, решают его как могут. Какой участок выбрать? Эксперты отмечают, что основной спрос на землю сместился в бюджетную сферу. Активнее продаются небольшие участки – от 6 до 10 соток. «Если раньше покупатели подходили к покупке земли и строений на ней с размахом, то сейчас в силу экономических реалий отношение к этому стало максимально рациональным. Да и зачем платить за лишние метры и сотки, если семья может вполне комфортно разместиться на 6-8 сотках с домом в 150 квадратных метров?» – размышляет генеральный директор агентства недвижимости «Загородный мир» Андрей Рожков. На уменьшение хорошо продаваемых площадей повлиял также налог на недвижимость, который теперь рассчитывается по рыночной стоимости земли, а не по кадастровой. По словам экспертов, еще год назад покупатель покупал столько соток, на сколько у него хватало средств. Сейчас же каждый метр на счету и подвергается анализу. В сегменте загородной недвижимости высокого класса ситуация остается стабильной, но здесь покупатель, напротив, старается выбрать объекты king-size. «По сравнению с прошлым годом увеличивается площадь востребованных домовладений, в частности, на 11% выросла доля запросов на дома площадью более 450 квадратных метров», – поясняет руководитель отдела исследований компании Knight Frank Saint-Petersburg Тамара Попова. Для удачной продажи большого куска земли желательно наличие организованного загородного поселка с развитой инфраструктурой. Покупатель в этом случае уже не хочет довольствоваться парой месяцев летнего отдыха, а желает построить дом для круглогодичного проживания с получением официального адреса и постоянной регистрации. Наличие подведенных к участку электрических сетей повышает ценник на 30%, а возможность провести к будущему дому газ – еще на 20%, приводят усредненные данные аналитики. В кризис наличие водоема возле участка перестало быть решающим фактором в выборе загородной недвижимости, сходятся во мнении риелторы, а вот близость к городу все еще в цене. По их данным, удаленные на более чем 15-20 км от крупного населенного пункта участки продаются на 15% дешевле.