«Строили много и с минимальными издержками. Но наступил кризис этой модели»: депутат Сургута — о ситуации в строительном бизнесе

В последнее время всё чаще звучат новости о сложной ситуации в строительном бизнесе. Некоторые компании находятся в стадии банкротства, другие испытывают серьезные сложности и вынуждены снижать цены на квадратные метры. О том, что происходит, порассуждал депутат думы Сургута Алексей Кучин. Дальше — от первого лица.

Мое мнение: всё прозаично и просто. Пузырь на жилищном рынке стремительно схлопывается — то, о чем эксперты говорят последние несколько лет, случилось. Перегретый рынок новостроек, отсутствие качественной дифференциации жилья и ужесточение правил ипотеки создают перспективы «идеального шторма».

Я ранее неоднократно говорил о необходимости изменения подхода к жилищной застройке в Сургуте, о переходе от количества к качеству. За последнее десятилетие мы практически решили вопрос с ветхим и аварийным жильем. В ковидные времена ввод нового жилья упал почти в три раза, но это не вызвало значительного роста цен на квартиры, то есть баланс спроса и предложения явно имеет крен в пользу второго.

Самое время переосмыслить стратегию и диверсифицировать строительную политику, уделять больше внимания средне- и низкоэтажному жилью, развивать ИЖС. Тогда у горожан появится реальный выбор и стимул улучшать свои жилищные условия. Сейчас же всё преимущественно сводится к тому, в каком сорте многоэтажной застройки человек может позволить купить себе квартиру. Альтернатива без альтернативы. К этому мы должны стремиться?

Откроем наш базовый документ — стратегию социально-экономического развития Сургута. В части раздела про жилищную политику там сказано: «Город должен быть с комфортным жильем, обеспеченным благоустроенными дворовыми территориями и проездами».

Там же: «Основные проблемы в сфере жилищного строительства обусловлены высокими ценами на недвижимость и ставками по ипотечным кредитам. Кроме того, многие новостройки не всегда соответствуют современным стандартам, что обусловлено использованием некачественных материалов, проблемами с инфраструктурой и низким уровнем энергосбережения. Также актуальной остается проблема опережения темпов ввода жилья над темпами ввода объектов социальной инфраструктуры».

То есть в Сургуте строится слишком много некачественного жилья экономкласса в многоэтажном исполнении. В России же стандартом качественного и комфортного жилья является средне- и малоэтажная застройка.

Ведущий Центр городской антропологии КБ «Стрелка» проводил исследования, посвященные разным сферам городской жизни. Результаты показывают, что потенциальным покупателям жилья больше всего интересна либо среднеэтажная застройка (5–7 этажей — 24% опрошенных), либо умеренно многоэтажная (8–12 этажей — 26%)

Теперь посмотрим на реально имеющееся соотношение функциональных зон: ИЖС — 14%, малоэтажное (до 4 этажей) — 7%, среднеэтажное (до 10 этажей) — 25%, высотная (10 этажей и выше) — 53%. При этом львиная доля мало- и среднеэтажной застройки — это наследие советской эпохи.

Обратимся к СП 42.13330.2016 Свода правил градостроительства. В пункте о планировке и застройке городских и сельских поселений указано, что на каждую тысячу жителей в высотной застройке должно полагаться 7 гектаров территории. В Сургуте же, исходя из численности населения 430 тысяч человек, этот показатель равен всего 4 гектарам. Таким образом, количество многоэтажного жилья превышает рекомендованный Минстроем показатель почти в два раза.

Средняя стоимость жилья в новостройке в Сургуте на декабрь 2025 года — 156 тысяч рублей (за кв. м), то есть средняя двухкомнатная квартира в новостройке стоит около 10 миллионов рублей. Вместе с тем за 10 миллионов рублей в Сургуте можно построить индивидуальный жилой дом площадью более 100 квадратных метров с инженерными коммуникациям, что, на первый взгляд, противоречит законам экономики: не может индивидуальный товар стоить дешевле массового типового.

Сложно обвинять бизнес в том, что он хочет заработать. Очевидно, правила игры на строительном рынке годами и десятилетиями приводили к тому, что наибольшую прибыль приносят именно высотные дома. Застройщики делали то, что считали правильным: строить быстро, много и с минимальными издержками. Сейчас наступил кризис этой модели.

Кризис — это не только время проблем, это и время возможностей! Самое время пересмотреть градостроительную политику и экономические модели, поменять правила игры, сменив вектор развития в сторону создания качественной альтернативы многоэтажкам. Это поможет не только перезапустить строительную отрасль, но и сделать город более привлекательным для молодежи, бизнеса и высокооплачиваемых специалистов. У людей должен быть выбор.

Желаю всем строителям с честью пережить тяжелые времена и сделать нужные выводы, адаптировавшись к новым условиям. Так будет лучше и бизнесу, и городу. Я так думаю.