«Сургут рискует навсегда остаться без единого центра»: депутат Кучин рассказал о застройке Ядра города

В последнее время сталкиваюсь с большим количеством вопросов и спекуляций на тему застройки ядра центра города. Систематизирую всю информацию, которой владею по этому вопросу, и постараюсь максимально непредвзято обрисовать, что было с этой территорией, как обстоят дела сейчас и что, видимо, ждет ядро в ближайшем будущем, а выводы вы делайте сами.

Исторически не сложился у Сургута единый центр города. Не берем в расчет, конечно, «донефтяную эру». С шестидесятых годов прошлого века нефтяники, геологи, речники, железнодорожники, авиаторы, энергетики, строители — все, кто приезжал осваивать сургутские земли, строили свои поселки там, где это было им удобно, из этих поселков потом выросли городские районы. Позже они срослись, образовав современный Сургут.

Таким образом, географический центр города оказался в районе пересечения улицы Ленина и перспективной Университетской. Кто помнит 80-е и 90-е годы в тех местах, тот знает, что центром это место можно было назвать, только глядя на карту. Реально там был лес, болота, деревянные избушки и грунтовые дороги. Тем не менее архитекторы уже тогда понимали, что именно здесь будет кипеть жизнь будущего полумиллионика. Так в середине двухтысячных появился термин «ядро центра города».

По замыслу чиновников тех лет и архитекторов ядро должно было стать центром деловой и культурной жизни города. По утвержденному в 2013 году проекту планировки вдоль улицы Ленина и Университетской должны были появиться:

• новое здание администрации города;

• главная городская площадь;

• офисы градообразующих компаний и деловой центр;

• центр перспективного развития СурГУ (из которого позже вырос НТЦ);

• гостиница «высшего разряда» на 30 этажей;

• многоуровневые и подземные парковки на несколько тысяч автомобилей;

• концертный комплекс;

• музыкально-драматический театр;

• большой торгово-развлекательный комплекс;

• и конечно, многострадальная эстакада через парк «За Саймой».

Заметьте, ничего в тех планах не было сказано про жилье. Центр виделся как место притяжения горожан, бизнеса, власти, культуры и образования, а может, даже и туристов.

Красиво было на картинках, но годы шли, а инвесторы, желающие всё это строить, так и не появились. За двадцать лет из первоначального плана появилась только новая городская площадь и недостроенное здание «Переработки». Очевидно, своими силами освоить всё, что запланировано, город не может ни в каком обозримом будущем.

В 2023 году были приняты важные поправки в Градостроительный кодекс Российской Федерации, заработал механизм комплексного развития территорий (КРТ), ранее обкатанный на программе реновации в Москве. Этот механизм значительно упрощает вопрос освоения застроенных аварийным и ветхим жильем территорий. Теперь застройщик может довольно точно оценить свои расходы на выкуп, расселение и снос такого жилья. Более того, его владельцы фактически не смогут отказаться от переезда. Договор КРТ подразумевает передачу земельного участка застройщику без торгов, взамен он должен выполнить прописанные социальные обязательства.

Благодаря этому закону у застройки нашего ядра цента города появился потенциальный инвестор. Только в его бизнес-модели на этом участке должно появиться жилье. Администрацией города был разработан проект такого договора, который прошел согласование на градостроительном совете при губернаторе Югры. Проектом договора предусматривается застройка ядра десятью многоэтажками на 3500 квартир.

Взамен застройщик будет обязан:

• выкупить недвижимое имущество у жителей 80 деревянных домов ИЖС;

• построить театр «Петрушка»;

• построить детский сад и школу;

• благоустроить набережную от Университетской до СурГУ.

Сроки реализации проекта — 2029–2038 годы.

Таким образом, вместо культурно-делового центра Сургут получит в центре жилой район «бизнес-класса» с населением около 10–12 тысяч человек. С одной стороны хорошо, что эта территория будет освоена, театр «Петрушка» обретет свой дом, появится новая школа и садик, пройдет благоустройство, в котором сейчас этот район города остро нуждается. С другой стороны, город рискует навсегда остаться без единого центра, а нагрузка на окружающую инфраструктуру возрастет, в первую очередь это касается дорог, парковок и парка «За Саймой». Что хорошо, что плохо, решайте сами.

Для сбора мнений горожан администрация города проводила общественные обсуждения через портал обратной связи «Госуслуг». По информации чиновников, жители не столь активно готовы принимать участие в обсуждении важнейшего городского проекта, как оставлять комментарии в соцсетях. Всего поступило около 70 обращений и предложений.

Градостроительный кодекс довольно жестко регламентируют все процедуры с КРТ и, на мой взгляд, ущемляет права представительных органов власти и общественности в возможности влиять на параметры договоров. Документ будет заключаться между администрацией города и застройщиком под контролем окружных властей.

Итак, процедура должна выглядеть так:

1. Администрация города с учетом мнения горожан, собранных в апреле, должна доработать проект договора КРТ. Важно: публичные слушания по проекту договора проводиться не будут!

2. Объявляется конкурс на заключение договора. Определяется победитель.

3. В соответствии с заключенным договором администрация инициирует изменение генерального плана. Напомню, что сейчас действует утвержденный проект планировки 2013 года и земля находится в зоне общественно-деловой застройки. Для жилья нужно менять зону. Процедура внесения изменений требует проведения публичных слушаний. Результат утверждается думой города. Честно говоря, я не представляю, что делать в гипотетической ситуации, если договор уже будет заключен, а по итогам публичных слушаний депутаты не согласуют перевод земли, ведь согласование параметров договора КРТ с думой не предусмотрено законом. Таким образом, весь порядок распоряжения муниципальной землей оказывается слегка перевернут верх ногами.

4. После принятия поправок в генплан думой застройщик должен разработать проект планировки нового района и представить его жителям на публичных слушаниях. На этом этапе уже нельзя кардинально что-то изменить, можно лишь откорректировать место расположения домов, их этажность, цветовые решения и т. д.

5. Застройщик проводит оценку и выкупает дома, попадающие в зону застройки. Если договориться не получается, собственность изымается через суд.

6. Начинается строительство домов и социальных объектов в сроки, указанные в договоре.

Резюмирую. Договор на застройку ядра центра города подразумевает строительство жилого района вместо общественно-делового, в договоре будут предусмотрены обязательства по строительству театра, объектов образования и набережной, а также расселение жителей. Договор пока не подписан, инвестор не определен. Публичных слушаний не будет, предложения можно подать в администрацию города через «Госуслуги». Публичные слушания будут, вероятно, осенью, но по вопросам перевода земель под застройку и по проекту планировки.

Сургут нуждается в благоустроенном центре города! Хочется, чтобы эта задача решалась при взаимном согласии жителей, власти и бизнеса.